قوانین آپارتمان نشینی
قوانین آپارتمان نشینی
((مطالب نوشته شده در ذیل برگرفته شده از کتاب قانون میباشد))
نزدیک به سه دهه است که آپارتمان نشینی با همه محاسن و معایبی که دارد در کشور ما متداول گردیده است. ازدیاد جمعیت، کمبود زمین برای احداث خانه‌های تک واحدی، امنیت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی، توان مالی شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند که بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند.
سکونت در مجتمع‌های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند که بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند. سکونت در مجتمع‌های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یک از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می‌طلبد که عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز کدورت‌ها و اختلاف‌های فراوان بین ساکنین میگردد. البته یکی از علت‌های بروز این اختلاف‌ها، ناآشنایی برخی از ساکنین با حقوق و تکالیفشان است. لذا در این مختصر تلاش میگردد که عمده ترین مقررات مربوط به آپارتمان نشینی توضیح داده شوند. با این امید که در سایه افزایش دانش حقوقی شهروندان، زمینه همزیستی مسالمت امیز هر چه بیشتر بین آنها فراهم گردد.
تعریف آپارتمان :
در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده میشود.
ماده ۱ ـمالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک
ماده ۲:قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت اختصاصی آنها تعلق میگیرد.
به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده3:حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد،انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده4:( اصلاحی 11/3/1376) حقوق و تعهدات هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسبت است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان،به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند.پرداخت هزینه های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره1:(الحاقیه 11/3/1376) مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین میکند.
تبصره2: (الحاقیه 11/3/1376) در صورت توافق مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان میباشد هزینه های مشترک،بر اساس نرخ معینی که به تصمیم مجمع عمومی ساختمان میرسد،حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه میشود.
تبصره3: (الحاقیه 11/3/1376) چنانچه چگونگی اسقرار حیاط ساختمان یا با لکن یا تراس مجموعه به گونه ایی باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
ماده5:انواع شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود،از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده6:چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره-نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است.مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده 7 : هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب ، دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها، مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند.
در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند ، رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتب خواهد بود. مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 : در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون ، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد ، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.
طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه و مدت مدیریت وسایر موضوعات مربوطه در آئین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 : هریک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید میداند ، انجام دهد.
هیچ یک از مالکین حق ندارند ، بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در ، یا سر در ،یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.
ماده 10: هر شخصی آپارتمانی را خریداری می نماید ، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد ، مشاعاً سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام واداره واستفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان با تاسیسات آن اقتضاء دارد ، یکجا انجام شود ، نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود ، هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صر فنظر نماید.
ماده 10 مکرر-(الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه ، سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع –آب گرم – برق – گاز وغیره به او خودداری کنند و درصورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید ،اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور طبق اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرائی وفق مقررات اجرائی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت ودر هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره 1 : (الحاقی 11/3/1376) در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ،ممکن یا موثر نباشد ، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضائی شکایت کنند، دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از در یافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود ، محروم کنند وتا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات ، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد ، خواهد بود.
تبصره 2: (الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران وصورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک ورونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره 3 :(الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) نظر مدیر یا هیات مدیران ، ظرف ده روز ، پس از ابلاغ اظهار نامه مالک ، در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان ، قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.
در مواردی که طبق ماده فوق ، تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد ، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد ، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره 4- (الحاقی 9/4/1358واصلاحی 17/3/1359)در صورتی که مالک یا استفاده کننده ، مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها ، مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها ،به عنوان جریمه می باشد.
ماده 11: دولت مکلف است ظرف سه ماه ، پس از تصویب این قانون ، آئین نامه های اجرائی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجراءبگذارد.
دولت مامور اجرای این قانون است.
مواد الحاقی به قانون تملک آپارتمان ها
مصوب 11 خرداد 1376
ماده 12: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد ، از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند ویا با موافقت مدیر یا مدیران ، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون ، در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری ، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ، ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود واقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی ، در تجدید بنای آن موافق نباشند ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می توانند بر اساس حکم دادگاه ، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداختشده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره ، اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده، خواهد کرد.
تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان ،می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره2 : چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکنند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ،رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل ، با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده 14: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند . سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران کننده خسارات وارده می باشند.
ماده 15: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها
مصوب 8 اردیبهشت 1347هیات وزیران
با اصلاحیه های بعدی
بخش اول – قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اول – قسمتهای اختصاصی
ماده 1: قسمتهائی از بنا، اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده 2 : علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغها و پارکها ی متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره، مساحتقسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید درسند قید گردد.
فصل دوم –قسمتهای مشترک
ماده 3- قسمتهائی از ساختمان واراضی ومتعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم ، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آن ها قائل شد.
تبصره : گذاردن میز وصندلی وهر نوع اشیاء دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است ، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد ویااز آن قسمتها عبور نماید.
ماده 4 : قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت از :
الف) زمین زیر بنا، خواه متصل به بنا باشدیا به وسیله پایه ، روی آن قرار گرفته باشد .
ب) تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل : چاه آب وپمپ ، منبع آب، مرکز حرارت وتهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبارعمومی ساختمان، اطاق سرایدار در قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور ومحل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل ( لوله های فاضلاب ، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع ، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ)اسکلت ساختمان.
تبصره : جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی ، مشترک بین آن قسمت ها است، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت) درها وپنجره ها –راهروها- پله ها –پاگردها – که خارج از قسمت های اختصاصی قرارگرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل : وسائل تامین کننده روشنائی ، تلفن و وسایل اخبار وهمچنین تاسیسات مربوط به آنها (به استثنای تلفنهای اختصاصی) شیرهای آتش نشانی ، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج) بام وکلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا ، درآن احداث گردیده است .
ح) نمای خارجی ساختمان
خ) محوطه ساختمان ، باغ ها وپارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند ، قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوم –اداره امور ساختمان
فصل اول –مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف وتعهدات مدیر
ماده 5- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند ، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.
ماده 6- (اصلاحی 30/1/1371- تصویب نامه شماره 1748/ت 43 ه مورخ 13/12/1371 هیات وزیران) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین . اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند ودرصورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده 7- در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود.
مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده 8- برای رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره : در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد . هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده 9) کَسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره : در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد ، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده 10- هر گاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده 11- مجمع عمومی شرکاء دارای وظائف و اختیارات زیر می باشد:
الف) تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب)انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها
پ) اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
ت)تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
ث) اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته ، برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج) تفویض اختیار به مدیر یا مدیران ، بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده 12- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره : (اصلاحی 30/1/1371) تصمیمات متخذه مجمع باید. ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران ، به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده 13- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6قانون ، برای کلیه شرکاء الزام آوراست.
فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده 14- مدیر یا مدیران ، مسئول حفظ واداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده 15- (اصلاحی 28/10/1353)تعداد مدیران ، باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ،دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده 16- در صورت استعفا ،فوت، عزل ، حجر ، مدیر یا مدیران ، قبل از انقضاء مدت ،مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین ، تشکیل خواهد شد.
تبصره 1- (الحاقی 28/10/1353) در صورتی که سه نفر یا بیشتر ، از اعضای هیات مدیره ، به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند ، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.
ماده 17- تصمیمات مدیران ، با اکثریت آراء معتبر است .
ماده 18- مجمع عمومی ، یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید.
ماده 19- مدیر یا مدیران ، امین شرکا ء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. وسهم هرشریک از حق بیمه باتوجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نماید.
ماده22- در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد ، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا ، دربانی استخدام نمایند.
صل سوم –هزینه های مشترک
ماده 23- (اصلاحی 17/3/1359 ) شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر وهزینه هائی که برای حفظ ونگاهداری قسمت های مشترک بنا ، مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ، ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند ، سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان ، از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد ، از قبیل آب ، گاز ، گازوئیل، واسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترک وغیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان ، تقسیم میگردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.
تبصره : (اصلاحی 17/3/1359) چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی ،پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید ، مستاجر میتواند از محل مال الاجاره ، هزینه های مزبور را پرداخت و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده ، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده 24 – (اصلاحی 30/1/1371) هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید ، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند.
ماده 25 – هزینه های مشترک عبارتند از :
الف – هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب- هزینه های اداری وحق الزحمه مدی یا مدیران
فصل چهارم – حفظ و نگهداری تعمیر بنا
ماده 26- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه های نگهداری یک ثسمت از بنا یا هزینه نگهداری وعملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد ، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده 27- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند، به منظور تامین هزینه های ضروری ،و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکا ء دریافت دارند .
((پایان))
